Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę. Co trzeba wiedzieć?

Oddawanie nieużytkowanej działki w dzierżawę od zawsze jest atrakcyjnym źródłem dochodu pasywnego dla właściciela gruntu oraz przy dobrych warunkach lokalizacyjnych i terenowych – łakomym kąskiem dla inwestora poszukującego gruntu do realizacji inwestycji. Nic więc dziwnego, że w dobie poszerzającej się infrastruktury “zielonej energii”, nie brakuje inwestorów chcących ulokować część swojego kapitału w elektrowni słonecznej, a nie posiadając własnych, odpowiednich zasobów ziemskich do zamontowania dziesiątek paneli fotowoltaicznych, korzystają z możliwości dzierżawy gruntu. Na ogół warto skorzystać z tej opcji, jednak trzeba wiedzieć, jakie wymogi musi spełniać grunt pod fotowoltaikę oraz na co zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy dzierżawy.

Jakie wymogi musi spełniać grunt pod instalację fotowoltaiczną?

Działki predestynowane pod budowę farm fotowoltaicznych lub nieco mniejszych instalacji PV, obłożone są kilkoma wymogami, które muszą być spełnione, by możliwość rozpoczęcia budowy elektrowni słonecznej na dzierżawionym terenie, miała jakąkolwiek rację bytu.

Grunt pod farmę fotowoltaiczną nie może mieć mniej niż 2ha. W przypadku gruntów rolnych, ziemie powinny posiadać klasę IV lub niższą. Nieużytki rolne i łąki, które nie są zarośnięte również są dopuszczalne, jednak nie mogą mieć podmokłej, bagiennej ziemi, znajdować się w lokalizacjach narażających je na podtopienia lub powodzie ani należeć do parku krajobrazowego, rezerwatu czy obszaru Natura 2000. Wskazane jest również (co już bardziej decyduje o atrakcyjności działki w perspektywie inwestora, aniżeli o koniecznym wymogu), by nie brać w dzierżawę gruntu, który objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowym atutem zwiększającym wartość takiej inwestycji, jest bliskość punktu linii średniego napięcia lub Głównego Punktu Zasilającego oraz zapewnienie utwardzonego dojazdu do gruntu pod fotowoltaikę. Ostatecznie wiele zależy od preferencji inwestora, uwarunkowanych założeniami docelowego projektu elektrowni słonecznej.

Czy dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę się opłaca?

Sama idea dochodu pasywnego jest atrakcyjna, bowiem regularnie zarabiamy, nie wkładając w to pracy własnej, dlatego o ile właściciel działki nie posiada bardziej lukratywnego pomysłu na spieniężenie potencjału swoich gruntów, a inwestor upatruje w tych gruntach wszystko, czego potrzebuje do realizacji inwestycji w budowę farmy fotowoltaicznej, to podpisanie umowy dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę będzie niezwykle opłacalnym interesem.

Uśrednione dane rynkowe pokazują, że zyski właściciela dzierżawionej nieruchomości mogą być naprawdę wysokie - z reguły im więcej ha wydzierżawia, tym więcej zyskuje, choć ostateczna wartość uzależniona jest przede wszystkim od wyżej wymienionych kryteriów i indywidualnych preferencji inwestora, aniżeli od wielkości nieruchomości. W skali miesiąca za 1 hektar gruntu, szacunkowy średni dochód przekracza 800 zł, co w skali roku daje nam ponad 8 000 zł dochodu za 1 hektar!

O czym pamiętać przed podpisaniem umowy dzierżawy gruntu?

Umowa dzierżawy gruntu pod inwestycję fotowoltaiczną bardzo często zawierana jest na okres 29 lat, dodając do tego jeszcze około dwuletnią umowę przedwstępną, która pozwala na załatwienie niezbędnych pozwoleń i formalności, których wymagają inwestycje w farmy fotowoltaiczne. Około 30 lat obowiązującej umowy to bardzo długo, dlatego w interesie obu stron jest zadbanie by jej warunki nie przynosiły nikomu więcej szkody, kłopotów i nadużyć, niż wymiernych korzyści. Bardzo częstą praktyką inwestorów jest podsuwanie pod nos właściciela nieruchomości, ułożonej przez swoich prawników, gotowej umowy dzierżawy - z zapewnieniem o wszelkich korzyściach i braku konieczności ponownej weryfikacji, z wywieraniem dodatkowej presji czasu na podpisanie jej. W żadnym przypadku nie powinno podpisywać się wcześniej nieprzeczytanej umowy. Uzgadniając warunki oraz przeprowadzając weryfikację umowy, trzeba ze szczególną skrupulatnością pamiętać o następujących aspektach:

• zabezpieczenie wykonania umowy - umowa przygotowana przez prawników inwestora może zawierać zapisy ustalające pewne swobody w przenoszeniu przez inwestora prawa do dzierżawy na inne podmioty, dlatego właściciel gruntu powinien zabezpieczyć właściwe wykonanie umowy przez inwestora i nie stwarzać mu niechcianych możliwości dopuszczania się nadużyć wynikających z ewentualnych luk w umowie,
• kary umowne - należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy zabezpieczające finansowo obie strony umowy, a są to przede wszystkim kary umowne za nieterminowe zapłaty czynszu lub odszkodowanie za nieuzasadnione wypowiedzenie umowy,
• sprecyzowanie nieruchomości oddawanej w dzierżawę - należy dokładnie określić granice gruntu, które inwestor będzie miał prawo wykorzystać do zrealizowania instalacji komponentów farmy fotowoltaicznej, ponieważ nierzadko z powodu luk prawnych w tym zakresie, inwestorzy przekraczają wytyczone granice,
• obowiązki oraz zabezpieczenia zarówno właściciela działki, jak i inwestora.

Pamiętając o powyższych kwestiach oraz oczywiście wspierając się specjalistyczną poradą prawną przed podpisaniem zobowiązującej na kilkadziesiąt lat umowy dzierżawy, możemy sprawić, że budowa farmy fotowoltaicznej na dzierżawionym gruncie może być jednym z najbardziej opłacalnych przedsięwzięć zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i inwestora.